Article co-rédigé avec Crédit Courtier de France, partenaire du Groupe Trecobat
Première étape : évaluer mon apport personnel
C’est un élément essentiel dans l’estimation de votre budget pour la construction de votre maison neuve. En plus de contribuer avec plus ou moins d’importance à votre capacité d’emprunt, il participe incontestablement à la négociation des taux.
Plus l’apport est important, plus le projet se simplifie dans sa mise en place. Les banques ont des obligations réglementaires et juridiques qui leur imposent souvent de voir le projet de leurs clients accompagnés d’a minima un apport pour les frais : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et frais de courtage.
A retenir : Les banques ont pour habitude de demander, a minima, 10% du projet à financer en apport afin de sécuriser leurs créances, mais aussi pour justifier la capacité d’épargne des accédants. Si vous n’avez pas d’apport, pas d’inquiétude : il est toujours possible de financer votre projet de maison neuve mais pour convaincre les banques il faudra apporter d’autres garanties.
Seconde étape : estimer ma capacité financière
Une charge de prêt immobilier est souvent, par défaut, supérieure au loyer actuellement payé. Les organismes bancaires peuvent parfois être très frileux lorsque l’un de leurs clients demande une échéance de prêt bien supérieure à ce loyer.
Les organismes bancaires ont tendance à autoriser une augmentation de la charge (loyer vs échéance) de leurs clients. Attention ! Par contre, cette règle ne s’applique pas dans tous les cas, car les organismes financiers étudieront aussi la gestion de vos comptes et si vous êtes régulièrement à découvert les banques pourront aller jusqu’à ne pas accepter une augmentation du différentiel loyer/échéance.
A retenir : Le saut de charge (différentiel entre le loyer actuellement payé et la future échéance) doit être raisonnable et absorbable par le foyer. Un saut de charge trop élevé ou mal estimé engendrera un risque de refus. La norme d’augmentation est de 150% du loyer (par exemple : 750€ de loyer x 150% = 1.125€).
Troisième étape : bien gérer mon quotidien
Les organismes financiers sont très attentifs à la gestion quotidienne de leurs clients. Un foyer qui a de bons revenus mais une gestion de compte chaotique ne sera pas favorisé face à un foyer avec un revenu moyen mais une très bonne gestion.
La consommation est représentative du risque que prend un banquier, en effet un foyer ayant souscrit des crédits « revolving » ou des prêts à la consommation sera moins bien accueilli qu’un foyer sur lequel ne pèse aucun prêt.
A retenir : il est préférable de ne pas avoir à faire face à des frais de gestion tels que agios, commissions d’intervention, ATD, rejet de prélèvement, car l’apparition de certains de ces frais sur vos comptes mèneront à un refus de prêt automatique. Un effort d’épargne est très apprécié et contribuera à la bonne fin du dossier de prêt immobilier. En plus d’être positif dans un dossier, un effort d’épargne rassurera les banques au niveau du saut de charge.
Quatrième étape : mettre en valeur ma situation professionnelle
Les banques n’ont pas intérêt à financer tout le monde. Les banques n’ont qu’un seul but : prêter de l’argent avec des intérêts et être remboursées sans incidents ! Pour limiter les risques, les banques ont pour habitude de ne retenir que 35% des revenus fixes du foyer afin d’estimer sa capacité d’emprunt. Les revenus fixes sont les revenus d’un CDI par exemple. En parallèle, les banques apprécient les revenus des fonctionnaires compte tenu de la stabilité inhérente à ce statut. Les revenus provenant de CDD, intérim ou autres contrats peuvent être retenus, mais les organismes financiers préfèrent que leurs clients justifient d’une bonne ancienneté professionnelle : une durée de 3 ans est très appréciée.
A retenir : une banque ne retient que 35% des revenus fixes du foyer (CDI par exemple). Et pourra, avec des garanties supplémentaires, retenir des revenus tels que ceux des CDD ou intérimaires. Un apport compensatoire est souvent demandé par la banque pour limiter les risques.
Cinquième étape : bien définir mon projet de construction neuve
Un projet bien ficelé, bien programmé, et en cohérence avec vos besoins réels est un plus. Les banquiers préfèrent les dossiers bien préparés. Bien évidemment, dans cette cohérence, un banquier vérifiera la validité et la logique du projet, par exemple maison avec seulement deux chambres pour un couple et deux enfants pourra dans certains cas le gêner. Le cas d’une assistante maternelle qui fait construire une maison neuve plus petite que celle qu’elle occupe actuellement pourra susciter l’interrogation du banquier. Un projet qui vous éloigne beaucoup plus de votre lieu de travail que votre lieu de résidence actuel peut également s’avérer être un point bloquant.
Les organismes financiers sont également très attachés à la sécurisation des projets de construction via les contrats que vous signerez : un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI sous la Loi de 1990) rassure très souvent les banquiers compte tenu de toutes les garanties existantes.
A retenir : avant de vous engager sur une démarche financière, il est impératif d’étudier le projet de construction dans son intégralité, en vous faisant assister d’un expert de la construction : lieu, surface, type de maison, contrats, garanties, devis d’aménagement (cuisine par exemple), taxes sur le terrain… Cet expert de la construction pourra vous mettre en relation avec un spécialiste financier (courtier en prêt immobilier) qui vous accompagnera tout au long de votre projet.
Construire sa maison et devenir propriétaire de sa résidence principale est souvent le premier souhait des Français. Avant d’arriver à cela, il faut être cohérent, constructif et à l’écoute des professionnels de la construction et de la finance.
Nos conseillers sont spécialisés dans l’accompagnement technique et financier des projets de construction. Au-delà du conseil prodigué lors de la mise en place de votre projet, ils sauront vous orienter vers un courtier en prêt immobilier.
Crédit Courtier de France, 1er organisme de courtage spécialisé sur le Neuf est, à ce titre, partenaire du Groupe Trecobat depuis de nombreuses années